Mietkosten für Rauchmelder sind nicht auf Mieter umlegbar!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat unter dem Az.: VIII ZR 379/20 entschieden, dass das es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV handelt, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

Der Entscheidung lag folgenden Sachverhalt zu Grunde:

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24. September 2003 von der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in E. Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Beklagte neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht angeführt.

Der Vertrag enthält zudem folgende Regelung:

„Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 kündigte die Klägerin der Beklagten an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werde, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit.
Die von der Klägerin für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils – anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte – Kosten für die „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 € und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 € auf die Beklagte. Die Beklagte zahlte diesen Betrag nicht, weshalb die Vermieterin Klage erhob. Der BGH gab der Mieterin Recht, sodass die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder von dieser nicht zu zahlen sind.

Für das Gericht sind die Mietkosten für die Rauchwarnmelder nach dem Mietvertrag nicht umlagefähig. Soweit der Mietvertrag die Möglichkeit vorsehe, dass der Vermieter auch solche Betriebskosten gemäß der Anlage 3 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter umlege, die zur Zeit des Vertragsschlusses (noch) nicht anfielen, aber später entstünden oder künftig vom Gesetzgeber neu eingeführt würden, umfasse diese Regelung die hier in Rede stehenden Mietkosten nicht. Es fehle nämlich an der hierfür erforderlichen generellen Umlagefähigkeit dieser Betriebskostenposition.

Auch kommt für den BGH eine Umlage der genannten Kosten nicht als „sonstige Kosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht. Denn hierunter fielen zwar auch Kosten, die in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht hätten benannt werden können, weil sie – was für die Kosten für in Wohnräumen anzubringende Rauchwarnmelder zutreffe – aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes noch nicht absehbar gewesen seien und erst in Zukunft entstünden. Die Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 17 BetrKV setze aber zudem voraus, dass die betreffenden Kosten nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgeführten Kosten vergleichbar seien. Das sei bei den Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht der Fall.

Bei diesen Kosten handele es sich nämlich letztlich um „verkappte Anschaffungskosten“, weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entstehenden Erwerbskosten träten. Anschaffungskosten stellten indes keine Betriebskosten dar. Dieser Grundsatz könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmietung entscheide.

Diese Mietkosten für Rauchwarnmelder sind auch nicht mit den Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs vergleichbar. Denn diese Geräte seien schon wegen ihres höheren Anschaffungsaufwands verbunden mit einem – bedingt durch den Eichzwang beziehungsweise das „MID-Konformitätserfordernis“ – kürzeren Wechselturnus nicht mit den handelsüblichen Rauchwarnmeldern vergleichbar, die regelmäßig eine Lebensdauer von zehn Jahren aufwiesen.

Gerne beraten wir Sie zu diesem und anderen mietrechtlichen Problemen und Fragestellungen.