Schonfristzahlung des Mieters gilt nur für fristlose Kündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in der Rechtssache VIII ZR 106/23 über das Thema Schonfristzahlung eines Mieters zu entscheiden gehabt. Es galt zu klären, ob eine Schonfristzahlung auch für eine ordentliche Kündigung oder nur für die fristlose Kündigung gilt. Der BGH hat nun eindeutig entschieden, dass die Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung heilen kann.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Beklagten waren seit 1994 Mieter einer Wohnung in Berlin und hatten Mietrückstände für Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 auflaufen lassen. Daraufhin erklärte die Vermieterin am 8. Juni 2021 die fristlose Kündigung sowie hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Noch innerhalb der Schonfrist glichen die Mieter die Rückstände am 30. Juni 2021 aus.

Das Amtsgericht gab der Vermieterin aufgrund der ordentlichen Kündigung Recht und verurteilte die Mieter zur Räumung. Das Landgericht Berlin hingegen hob dieses Urteil auf und wies die Klage der Vermieterin ab, da es der Auffassung war, dass die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung heile. Hiergegen legte die Vermieterin Revision beim BGH ein. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und stellte klar, dass die Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung, nicht aber die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB heilt.

In der Entscheidung heisst es:

„Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolit-scher Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war.“

Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Klarheit für Mieter und Vermieter. Die Schonfristzahlung ist kein Allheilmittel gegen Kündigungen und bietet lediglich Schutz vor einer fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses. Vermieter können sich nun sicherer auf eine ordentliche Kündigung stützen, wenn Mieter wiederholt in Zahlungsverzug geraten.

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