Stellt der Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten eine wirksame Rückgabe der Mietwohnung dar?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte diesen Fall unter dem Aktenzeichen XII ZR 96/23 zu entscheiden. Es ging um ein gewerbliches Mietverhältnis. Es war streitig, ob Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Mängeln an der Mietsache bereits verjährt waren.
Die Mieterin hatte nach Nutzung der Räume die Schlüssel am 31. Dezember 2020 in den Hausbriefkasten des Vermieters eingeworfen. Der Vermieter erklärte kurz darauf, er sei zur Rücknahme nicht bereit gewesen. Erst Monate später, nämlich im Juni 2021 machte der Vermieter Schadensersatz geltend – zu spät, wie sich herausstellen sollte.
Die zentrale Frage lag darin, ab wann die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB zu laufen beginnt.
Der BGH erklärt, dass Voraussetzung für den Rückerhalt der Mietsache ist, dass der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft erlangt. Es muss also eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfolgen, d.h. der Mieter muss den Besitz vollständig aufgeben und der Vermieter ungehinderten Zugriff auf die Mietsache habe.
Der BGH stellt klar, dass es nicht auf die Rücknahmebereitschaft des Vermieters ankommt, sondern auf die tatsächliche Besitzlage.
Der BGH schreibt in seiner Entscheidung ausdrücklich:
„…Dem Beginn der Verjährungsfrist mit Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Klägers stehe nicht entgegen, dass der Kläger nicht zu einer Rücknahme der Mietsache bereit gewesen sei. Die Verjährungsfrist beginne unabhängig von einer Rücknahmebereitschaft des Vermieters, wenn dieser wie hier die Mietsache zurückerhalten und der Mieter seinen Besitz vollständig aufgegeben habe. Durch die Besitzaufgabe der Beklagten habe der Kläger die Möglichkeit zur ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalten….“
Der BGH stellt auch klar, dass die Verjährungsfrist ab diesem Zeitpunkt der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters zu laufen beginnt, mit der Folge, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren können, obwohl der Mietvertrag noch läuft.
In der Entscheidung des BGH heisst es:
„…Der Rückerhalt iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt daneben weder die Rückgabe der Mietsache iSd § 546 Abs. 1 BGB noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Vielmehr ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch iSd § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof ein Zurückerhalten iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bejaht, wenn der Mieter nach Kündigung, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigtem die Schlüssel zurückgibt…“
Vermieter sollten daher unverzüglich nach Rückgabe der Schlüssel das Objekt prüfen und Schäden dokumentieren und geltend machen, um die Gefahr einer Verjährung der Schadensersatzansprüche zu vermeiden.
Gerne beraten wir Sie zu diesem und anderen mietrechtlichen Problemen und Fragestellungen.