Mieter muss Besichtigung des Vermieters bei sachlichem Grund ermöglichen!

Der Bundesgerichthof hat mit seinem Urteil vom 26.04.2023 Az: VIII RZ 420/21, ob der Mieter verpflichtet ist dem Vermieter Zutritt in die Mietwohnung zu gewähren.

Sachverhalt:

Im Mietvertrag war vereinbart

„Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei.“.

Der Vermieter wollte Zutritt zur Mietwohnung mit Makler und Kaufinteressenten wegen eines Beabsichtigten Verkaufs.  Nach Verweigerung des Zutritts durch den Mieter hat der Vermieter Klage eingereicht. Das Amtsgericht gab der Klage weitestgehend statt. Das Landgericht wies die Klage nach Einholung eines psychiatrischen Gutachtens ab.

Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH):

Der Bundesgerichtshof hat den Fall zurückverwiesen an das zuständige Landgericht. Der BGH stellte klar, dass eine vertragliche Nebenpflicht für den Mieter darin besteht, dem Vermieter, nach vorheriger Vorankündigung, diesem Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Hierfür muss jedoch für den Vermieter ein sachlicher Grund vorliegen. Dieser kann beispielsweise darin liegen, dass Besichtigung mit einem Makler, Gutachter oder Interessenten stattfinden wegen einer Verkaufsabsicht.

Der Mieter hat zwar während der Dauer des Mietverhältnisses ein alleiniges Gebrauchsrecht an dem Mietobjekt, wofür er auch Miete zahlt und dies auch von Art. 13 Abs. 1 GG geschützt ist, aber besteht eine Vertragliche Pflicht (Bspw. eine Nebenpflicht gemäß § 242 BGB) dem Vermieter nach Vorankündigung Zutritt zu verschaffen, dann ist auch dieser Zutritt zu gewähren wenn ein sachlicher Grund vorliegt.

Eine solche Pflicht kann sich jedoch auch aus vertraglichen Vereinbarungen ergeben. Hierbei muss dann jedoch eine Abwägung erfolgen zwischen den Rechten des Mieter (die Räume frei nutzen zu können) und den Eigentumsrechten des Vermieters.

Im hiesigen Fall hat eine solche Abwägung laut dem BGH durch das Landgericht zwar stattgefunden, aber diese wird vom BGH nicht geteilt. Laut BGH hat das Landgericht das Gutachten bezügliche einer Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters, durch eine Besichtigung der Wohnung, nicht vollständig gewürdigt und muss daher neu verhandelt werden.

Der BGH hat aber klargestellt, dass bei hinreichenden sachlichen Gründen eine Besichtigung für den Mieter unter Umständen hinzunehmen ist.